Stökkva beint að efni
    Haltu áfram til að sjá tillögur að niðurstöðum
    Fréttir af COVID-19
    Þú getur breytt eða hætt við bókun í stjórnborðinu. Opnaðu úrræðamiðstöðina vegna spurninga varðandi 250 milljón Bandaríkjadala aðstoð til gestgjafa sem hafa orðið fyrir afbókunum.

    Ábyrg gestaumsjón á Íslandi

    Þú getur lesið þessa grein á íslensku eða ensku.

    Við höfum tekið saman þessa grein til að hjálpa gestgjöfum á Airbnb að kynna sér skyldur sínum við gestaumsjón og veita almenna samantekt á mismunandi lögum, reglum og bestu starfsvenjum sem geta haft áhrif á gestgjafa. Þú þarft að fylgja viðmiðunarreglum okkar, eins og viðmiðum fyrir gestgjafa, og vera viss um að þú fylgir lögum og öðrum reglum sem eiga við í þínu tilviki og þar sem þú ert.

    Við mælum með því að þú kynnir þér stöðuna þar sem þessi grein er ekki tæmandi og telst ekki vera lögfræðileg ráðgjöf eða skattaráðgjöf. Greinin er ekki uppfærð jafnóðum og því skaltu skoða hverja heimild og staðfesta að uppgefnar upplýsingar hafi ekki breyst nýlega.

    Efnisyfirlit

    Innlendir skattar

    Skattamál eru flókin. Skattskuldbindingar ráðast af aðstæðum hvers og eins svo að við mælum með því að þú kynnir þér skuldbindingar þínar eða leitir nánari ráðgjafar hjá skattalegum fagaðila.

    Almennt teljast tekjur af gestaumsjón á Airbnb vera skattskyldar tekjur sem gæti þurft að greiða mismunandi skatt af svo sem leiguskatt, tekjuskatt eða VSK.

    Skilafrestur skattframtala á Íslandi er mismunandi á hverju skattári. Leitaðu upplýsinga hjá ríkisskattstjóra til að komast að því hvort þér beri að telja fram tekjur af gestaumsjón en þær má sjá á tekjuyfirliti gestgjafa. Einnig er gott að athuga hvort þú getir lækkað skattbyrði með t.d. skattívilnun og niðurfærslum.

    Tekjuskattur

    Breyting á lögum um tekjuskatt nr. 90/2003 öðlaðist gildi í janúar 2018 þar sem kveðið er á um að allar tekjur manna af útleigu fasteigna, þ.m.t. íbúðarhúsnæði, skulu teljast stafa af atvinnurekstri nema ein eftirfarandi undanþága 58. gr. a. laganna eigi við:

    1. Tekjurnar stafa af útleigu íbúðarhúsnæðis sem fellur undir húsaleigulög nr. 36/1994, enda séu hinar sérgreindu fasteignir ekki fleiri en tvær.
    2. Undanþága er gefin vegna „leigu fyrir leigu“ þar sem eiganda sem hefur tekjur af útleigu er heimilt samkvæmt lögum að draga leigu greidda annars staðar frá útleigutekjum af eign sinni.
    3. Tekjurnar séu af heimagistingu í fasteign skráðri hjá sýslumanni og að hámarki 2.000.000 kr. á hverju almanaksári.

    Þegar leigutekjur falla undir einhverja undanþáguna hér að framan skal greiða af þeim fjármagnstekjuskatt. Frekari upplýsingar um má nálgast hjá ríkisskattstjóra.

    Önnur starfsemi en í framangreindum undantekningartilvikum telst atvinnurekstur (eða sjálfstæð starfsemi) og því er greiddur af henni almennur tekjuskattur. Við skattframtal má draga rekstrarkostnað frá tekjunum. Ríkisskattstjóri hefur nánari upplýsingar um skattskyldar tekjur.

    VSK

    Ef tekjur gestgjafa af útleigu á gistirými eru hærri en 2.000.000 kr. innan almanaksárs ber viðkomandi að leggja VSK á gistinguna og skila honum til ríkissjóðs. Álagður VSK er 11% fyrir leigu í 30 daga eða skemur. Leiga í meira en einn mánuð í einu er undanþegin VSK vegna þess að hún fellur ekki undir lög nr. 57/2007.

    Allir sem veita virðisaukaskattskylda þjónustu þurfa að tilkynna reksturinn til ríkisskattstjóra um sækja um VSK-númer innan átta daga frá því að rekstur hefst. Auk þess þurfa þessir aðilar að færa bókhald í samræmi við bókhaldslög nr. 145/1994 og senda virðisaukaskattsskýrslur til ríkisskattstjóra í samræmi við lög um virðisaukaskatt nr. 50/1988.

    Ríkisskattstjóri getur veitt upplýsingar um VSK af gistiþjónustu og aðrar almennar upplýsingar um VSK.

    Gistináttaskattur

    Öllum sem bjóða virðisaukaskattskylda gistiþjónustu ber að innheimta gistináttaskatt fyrir hverja bókaða gistináttaeiningu en slík eining er skilgreind sem leiga á gistiaðstöðu í allt að einn sólarhring. Gistináttaskattur myndar stofn til virðisaukaskatts.

    Frekari upplýsingar um íslenskan gistináttaskátt er að finna hjá ríkisskattstjóra.

    Fasteignaskattur

    Heimagisting sem uppfyllir skilyrði laga nr. 85/2007 telst ekki fara fram í atvinnuhúsnæði í skilningi laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga. Önnur gistiþjónusta en heimagisting telst vera atvinnurekstur sem fer fram í atvinnuhúsnæði. Þetta gæti (meðal annarra afleiðinga) leitt til endurflokkunar á eigninni og, ef við á, valdið hækkun á fasteignaskatti.

    Sveitarfélagið þar sem eignin er sér um álagningu fasteignaskatts. Við hvetjum gestgjafa til að kynna sér gildandi skatthlutfall vegna skráninga á heimagistingu eða gistiþjónustu í sínu sveitarfélagi.

    Til baka efst á síðu

    Reglur og heimildir

    Mikilvægt er að staðfesta að þér sé heimilt að sinna gestaumsjón í eigninni þinni. Takmarkanir gætu komið fram í samningum, lögum og samfélagsreglum. Hafðu samband við lögmann eða yfirvöld á staðnum til að fá frekari upplýsingar um reglur, takmarkanir og skyldur sem eiga sérstaklega við um þínar aðstæður.

    Þú getur notað almennu upplýsingarnar í þessari grein sem upphafspunkt varðandi reglur og heimildir um gistingu.

    Íslenskar reglur um gistingu

    Breyting á lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, nr. 85/2007 tók gildi í upphaf árs 2017. Hluti breytingarnar felur í sér nákvæmari skilgreiningu á „heimagistingu“ og skýrari aðgreiningu á heimagistingu og annarri gistiþjónustu.

    Í lögunum er heimagisting skilgreind sem útleiga til gesta á lögheimili einstaklings eða í einni annarri fasteign sem hann hefur til persónulegra nota og er í hans eigu. Einungis má leigja heimili í heimagistingu út í 90 daga á ári. Að hámarki má bjóða gistingu í 30 daga samfleytt í senn. Samanlagðar heildartekjur af heimagistingu innan almanaksárs mega að hámarki nema 2.000.000 kr. Ef einstaklingur er með tvær skráðar eignir (t.d. aðalaðsetur og sumarbústað) gilda samanlagður hámarksleigutími og samanlagðar hámarkstekjur um báðar eignirnar saman. Eignir með meira en fimm herbergi eða aðskilin rými fyrir fleiri en 10 manns teljast ekki til heimagistingar, jafnvel þótt skilyrði fyrir heimagistingu séu uppfyllt.

    Heimagisting er ekki leyfisskyld en ef þú hyggst verða gestgjafi þarftu að tilkynna sýslumanni um áform þín og óska eftir innlendu skráningarnúmeri sem setja má inn í hlutann lög á staðnum í stjórnborði gestgjafa. Eftirlit með heimagistingu er hjá Sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu. Embættið getur veitt upplýsingar um heimagistingu, þar á meðal hlekki á viðeigandi lög og reglur. Í skráningarferlinu þarf að staðfesta að eignin hafi hlotið samþykki sem íbúðarhúsnæði og að húsnæðið sé fullnægjandi með tilliti til reglugerða, þ.m.t. vegna brunavarna, hollustuhátta og mengunarvarna. Frá þeim tíma sem eignin er skráð þarf að endurnýja skráninguna í upphafi hvers almanaksárs. Einnig þarf að skila til sýslumanns yfirliti yfir fjölda daga sem húsnæði var leigt út ásamt upplýsingum um heildartekjur þegar hámarksfjölda gistinátta hefur verið leigður út, hámarkstekna hefur verið aflað eða við lok almanaksárs. Ef þú skilar þessum upplýsingum ekki getur þú ekki endurnýjað skráninguna. Við samþykki og skráningu eignar fyrir heimagisting úthlutar sýslumaður úthluta númeri skráningar og þér ber að nota númerið í allri markaðssetningu og kynningu á sjálfri fasteigninni, þ.m.t. í skráningum á Airbnb.

    Eignir sem fara út fyrir tíma- eða tekjumörk teljast gististaðir en ekki heimagisting. Þegar lögaðilar leigja út íbúðarhúsnæði er ávallt um gististaði að ræða. Gististöðum er skipt í þrjá flokka:

    • Gististaður án veitinga (flokkur II)
    • Gististaður með veitingum en þó ekki áfengisveitingum (flokkur III)
    • Gististaður með áfengisveitingum (flokkur IV)

    Þessi þjónusta er leyfisskyld samkvæmt lögum nr. 85/2007. Þú getur sótt um rekstrarleyfi hjá sýslumanninum í því umdæmi sem reksturinn fer fram. Frekari upplýsingar um skilyrði fyrir leyfisveitingu og umsóknir má nálgast hjá sýslumanni.

    Samningsskilmálar og leyfi

    Stundum eru takmarkanir á framleigu eða gistiþjónustu í leigusamningum og öðrum samningum, byggingarreglugerð og samfélagsreglum. Farðu yfir þá samninga sem þú hefur undirritað eða hafðu samband við leigusala þinn, samfélagsráð eða önnur yfirvöld.

    Þú getur mögulega gert viðbót við leigusamning þinn með útskýringum á athugunarefnum, ábyrgð og skyldum samningsaðila.

    Takmarkanir varðandi fasteignaveð

    Ef veðlán hvílir á eigninni (eða einhvers konar lán) skaltu leita upplýsinga hjá lánastofnun varðandi takmarkanir á framleigu og gistiþjónustu.

    Takmarkanir fyrir félagshúsnæði

    Yfirleitt gilda reglur um félagshúsnæði sem banna framleigu án leyfis. Hafðu samband við húsnæðisyfirvöld eða húsnæðisfélag ef þú býrð í félagshúsnæði og hefur áhuga á að verða gestgjafi.

    Sambýlingar

    Búir þú með öðru fólki skaltu íhuga að gera formlegan samning við sambýlinga þína þar sem greint er frá væntingum. Í sambýlissamningum er hægt að taka fram hve oft þú hyggst taka á móti gestum, siðareglur fyrir gesti, hvort þú ætlir að deila tekjum og fleira.

    Misnotkun

    Við grípum til viðeigandi ráðstafana ef okkur er tilkynnt um mögulega misnotkun. Við erum með viðmiðunarreglur sem gagnast yfirvöldum á staðnum að tilkynna misnotkun á húsnæði.

    Til baka efst á síðu

    Öryggi

    Okkur er annt um öryggi gestgjafa og gesta þeirra. Þú geturlétt á áhyggjum gesta með nokkrum einföldum atriðum eins og neyðarleiðbeiningum og athugasemdum varðandi hugsanlega hættu.

    Samskiptaupplýsingar neyðarþjónustu

    Vertu með tengiliðalista með eftirfarandi símanúmerum:

    • Neyðarnúmeri á staðnum
    • Símanúmeri hjá næsta sjúkrahúsi
    • Símanúmerið þitt
    • Símanúmeri varatengiliðs (ef gestir ná ekki í þig)

    Einnig er gott að gestir viti hvernig best sé að hafa samband við þig ef neyðarástand kemur upp. Þú getur einnig haft samskipti við gesti með því að nota skilaboðaþjónustu Airbnb sem öruggan valkost ef annað bregst.

    Sjúkragögn

    Vertu með sjúkrakassa og segðu gestum hvar hann er. Skoðaðu hann reglulega svo þú getir fyllt á hann ef eitthvað klárast.

    Brunavarnir

    Ef þú ert með gastæki skaltu fylgja viðeigandi öryggisreglum varðandi gas og passa að það sé kolsýringsskynjari sem virkar á staðnum. Útvegaðu slökkvitæki og mundu að sinna viðhaldi þess með reglulega.

    Útgangar

    Vertu með flóttaleiðir merktar greinilega. Sýndu kort af leiðinni sem gestir sjá greinilega.

    Hættuvarnir

    Hér eru nokkrar leiðir til að koma í veg fyrir mögulegar hættur:

    • Skoðaðu heimilið þitt og athugaðu hvar gestir gætu hrasað eða dottið
    • Fjarlægðu annaðhvort það sem þú telur hættulegt eða merktu það greinilega
    • Lagaðu bera víra
    • Gakktu úr skugga um að stigar séu öruggir og að það sé handrið við þá
    • Fjarlægðu eða læstu niður allt sem getur valdið gestum hættu

    Barnavernd

    Gestir sem ferðast með ungum fjölskyldumeðlimum þurfa að vita hvort heimilið henti þeim. Þú getur notað hluta fyrir aðrar athugasemdir undir skráningarupplýsingum fyrir aðgang þinn að Airbnb til að greina frá mögulegum hættum eða láta vita að heimili þitt henti ekki börnum og ungbörnum.

    Loftræsting

    Tæki sem virka, svo sem ofnar og loftræsting, geta haft mikil áhrif á hve vel fer um gesti meðan þeir gista. Þú getur gert ýmislegt svo að það fari örugglega vel um gestina þína:

    • Passaðu að loftflæði sé gott á heimilinu
    • Útvegaðu leiðbeiningar um örugga notkun á hitara og loftræstingu
    • Staðfestu að hitastillirinn virki vel og gakktu úr skugga um að gestirnir viti hvar hann er
    • Sinntu reglubundnu viðhaldi á tækjunum

    Hámarksfjöldi gesta

    Tilgreindu hámarksfjölda gesta þannig að allir séu öruggir. Stjórnvöld á staðnum gætu hafa gefið út viðmiðunarreglur.

    Efst

    Kurteisi

    Hluti af því að vera ábyrgur gestgjafi er að hjálpa gestum að skilja hvernig er best að haga samskiptum við nágranna og samfélagið í kring. Þegar þú útskýrir siðareglur og venjur á staðnum fyrir gestum þínum stuðlar þú að frábærri upplifun fyrir alla. Við eigum í samstarfi við Íslandsstofu um Icelandic Pledge campaign eða Íslandseiðinn til að styðja við ábyrga ferðahegðun á Íslandi. Hægt er að skoða Airbnb borgara til þess að fá frekari upplýsingar.

    Reglur byggingarinnar

    Láttu gesti vita hvernig á að hegða sér í sameign eða samnýttum þægindum ef við á fyrir bygginguna.

    Húsreglur

    Þú getur bætt húsreglum við hlutann fyrir aðrar athugasemdir undir skráningarupplýsingum fyrir aðgang þinn að Airbnb. Gestir kunna yfirleitt að meta það þegar þeir fá að vita af væntingum fyrirfram.

    Nágrannar

    Yfirleitt er gott að láta nágranna vita af áformum um að bjóða gistingu. Þannig gefst þeim tækifæri til að gefa athugasemdir eða greina frá áhyggjum.

    Hávaði

    Gestir bóka af ýmsum ástæðum á Airbnb og þar á meðal til að fara í frí eða lyfta sér upp. Útskýrðu tímanlega fyrir gestum þínum hvaða áhrif hávaði hefur á nágrannana svo að allt fari betur fram.

    Ef þú hefur áhyggjur af því að nágrannar þínir verði fyrir truflun er ýmislegt sem þú getur gert til að koma í veg fyrir of mikinn hávaða:

    • Tilgreindu á hvaða tímum má ekki vera með hávaða
    • Ekki leyfa gæludýr
    • Taktu fram að eignin þín henti ekki börnum eða ungbörnum
    • Bannaðu veisluhald og óskráða viðbótargesti

    Bílastæði

    Segðu gestum frá bílastæðareglum í byggingunni og hverfinu. Dæmi um reglur fyrir bílastæði:

    • Aðeins má leggja í tilteknu bílastæði
    • Ekki leggja vestanmegin við götuna á þriðjudögum og fimmtudögum vegna götusópunar
    • Aðeins má leggja við götuna frá 19 til 7 að morgni

    Gæludýr

    Byrjaðu á því að skoða leigusamning þinn eða reglur byggingarinnar til að staðfesta að engar takmarkanir séu á gæludýrahaldi. Ef þú leyfir gestum að koma með gæludýr þætti þeim gott að vita af góðum stöðum til að fara út með dýrin og hvar henda má úrgangi frá þeim. Vertu með varaáætlun þar sem gæti t.d. verið númer hjá gæludýrageymslu í nágrenninu ef dýrið truflar nágrannana.

    Persónuvernd

    Virtu ávallt friðhelgi gestanna þinna. Í reglum okkar um eftirlitsbúnað er tekið skýrt fram við hverju við búumst af gestgjöfum okkar en sums staðar gilda strengri lög og reglur sem þú þarft að vita af.

    Reykingar

    Ef þú leyfir ekki reykingar mælum við með því að þú setjir upp skilti sem bannar reykingarnar. Ef þú leyfir reykingar skaltu vera með öskubakka þar sem má reykja.

    Efst

    Vátryggingar

    Ræddu við vátryggingarmiðlara þinn eða tryggingafélag til að ákvarða viðeigandi skuldbindingar, takmarkanir og tryggingavernd við þínar aðstæður.

    Gestgjafaábyrgð og gestgjafatrygging

    Gestgjafaábyrgð Airbnb og gestgjafatrygging Airbnb veitir þér grunnvernd fyrir tiltekið tjón og bótaábyrgð. Þessi vernd kemur hins vegar ekki í stað húseigendatryggingar, leigjendatryggingar eða fullnægjandi ábyrgðartryggingar. Þú gætir einnig þurft að standast önnur skilyrði varðandi tryggingar.

    Bótaábyrgð og grunnvernd

    Hafðu samband við vátryggingamiðlara þinn eða -félag og kynntu þér þær tryggingar sem þú ert með sem húseigandi eða leigutaki til að komast að því hvort þú sért með fullnægjandi ábyrgðar- og eignatryggingar.

    Efst

    Aðrar upplýsingar um gestaumsjón

    Kynntu þér algengar spurningar okkar um gestaumsjón á Airbnb.

    Efst

    Athugaðu að Airbnb hefur enga stjórn á framferði gestgjafa og ber af sér alla bótaábyrgð. Standi gestgjafar ekki við skuldbindingar sínar getur það orðið til þess að viðkomandi missi aðgang að vefsíðu Airbnb tímabundið eða varanlega. Airbnb tekur ekki ábyrgð á því hve réttar eða áreiðanlegar upplýsingar eru sem er tengt við á vefsetrum annarra (þ.m.t. hlekkir á löggjöf og reglugerðir).

    Fékkstu þá aðstoð sem þú þurftir?